Olaszországi ingatlanvásárlás S05E03

Mielőtt hazajöttem megbeszéltem Sergioval, hogy a leccei lakásomban cseréljék le a radiátorokat és tegyenek fel plusz ablakokat. Időközben a radiátorok nagyobbra cseréje elkészült, többet cseréltek, mint megbeszéltük és nem pont akkora lett mindegyik, mint amiről beszéltünk. A képeket látva, vélelmezem kiszámolták a szükséges méretet. Akkor 2.000 euróban állapodtunk meg. Nem tudom, ez fog-e változni. Mielőtt hazajöttem otthagytam nála 3.000 eurót (meg a kulcsot).

Írtam, hogy ablakot is szerelnek fel. Elvileg már gyártják és ez is elkészül pár héten belül. A régebbi házakban nem legjobb az ablakok szigetelése. Nem csak az ablak szigetelése gyér, hanem az egész tok is, amiben beépítve van a redőny és az ablak. Ez egy sima bádoglemezből készült tok. Az a megoldás emiatt, hogy ablakot cserélek nem játszik, mert a redőnyön és a tokon keresztül bejön a hideg. Itt délen az talján megoldás született, hogy van az ablak, majd a redőny és az elé szerelnek egy plusz ablakot. Ebben az alumínium tokos plusz ablakban ragasztott kétrétegű üveg van, pont úgy mint az autók szélvédőjében. Ez biztonsági előírás, hogy egy ablaktörés esetén az üveg ne öljön meg egy arra járót. Az egész lakás plusz ablaka 9.000 euró lesz, amihez kell még daru is a beszereléshez, annak költsége 600-1.200 euró között lesz.

Hogy miért költök hirtelen cirka 4 millió forintot erre lakásra? Első olyan január volt amikor lementem és nagyon nehezen tudtam felfűteni a lakást. Ez a probléma mindenkit érint, akinek van olyan lakása, amit nem fixen használ. Az ilyen lakás fűtését és szigetelését is célszerű túlméretezni, hogy amikor az ember megérkezik, akkor gyorsan tudja klimatizálni a helységeket.

Olaszországi ingatlanvásárlás S05E02

A mai bejegyzésemet kezdeném pár adattal, amiből bechmarking segítségével kívánok információt kreálni. Az összehasonlításhoz Magyarországot veszem, mivel hazánk előrébb jár az állami transzferek tekintetében, és annak hatása már ismert nálunk. Figyelem, az adatok szubjektív értelmezése következik, nem pedig befektetési tanácsadás. Nézzük az adatokat:

Lakásépítések száma Olaszországban

Tegnapi fotó San Cataldoban. Az Eco-Bonus program beindult. A képen látható ház összes lakásában nyílászáró csere történt.

Mint korábban írtam, pár éve különböző állami transzferek jelentek meg Olaszországban ingatlanfelújításra dedikálva. Ezek nagyon szépen beindították az építőipart. Nekem kizárólag az a szerencsém itt, hogy készpénzzel rendelkezem. Emiatt simán otthagyják/eltolják a jelenlegi megrendelőiket és rohannak hozzám az olasz iparosok. Miért is? Itt az állami transzfert az iparos kapja hónapokkal később, a megrendelők sem feltétlen rendelkeznek önrésszel, így azt is hitelbe szeretnék az iparostól. Emiatt a vállalkozások forráshiányossá válnak. Ha jön valaki készpénzzel, ráadásul ad előleget az nekik a manna, az éltető erő. Másik problémája a helyi iparosoknak, hogy a támogatott programok számlás munkák. Adózni pedig itt sem szeretnek az emberek. Délen az adóelkerülési hajlam erősebb. Egy külföldi pedig a számlát vagy a számlának látszó papírt nem tudja megkülönböztetni. Honnan is tudná?

Ingatlanértékesítési index. Bázis: 2010 = 100%
1 négyzetméter átlagos ára euróban. Piros: nominális érték, kék inflációval korrigált reálérték.

Olaszországban több mint 31 millió lakóingatlan található, amelyek közül valamivel több mint 24 millió különböző okok miatt lakottnak számít, míg a maradék 7 millió lakatlan vagy nem rezidensek által lakott, azaz második otthon, nyaraló. Ha ezt számot kívánja fenntartani az ország és szeretné 100 évente megújítani, akkor évente 300.000 lakást kellene építenie. Legyünk pesszimisták és tételezzük fel, hogy legalább az egyharmada műemlék, ami biztos nem igaz, tekintve a népesség számának alakulását. Ebben az esetben évi 200.000 új lakás ellenére is amortizálódik az ország. Láthatjuk az új építések száma a csúcson is évente 280.000 alatt volt. Azóta pedig ennek töredéke. Emiatt joggal gondolhatjuk, hogy kezd kialakulni egyfajta vákuum, vagy hiány az ingatlanpiacon. Mindamellett, hogy elmaradnak az új építések, kezd leterhelődni a felújítások miatt az építőipar. Ez azt hozhatja magával, hogy egyre drágábban fognak dolgozni a mesterek. Idővel elérkezik a piac oda, hogy a felújított lakás ára eléri az új építésűt. Ekkor beindul az új építés és lakásfelújításra már nehezebb lesz szakembert találni. Honnan is annyira ismerős ez a folyamat? Hát itthonról, Magyarországról! Ezt követően fog megjelenni az a piaci állapot, amikor az átlagos vagy kisebb, de jó vagy kiváló állapotú lakások ára kilőnek, míg a hatalmas nagy villák ára még tehetetlenül állnak. Számomra ez az a pont, amikor a lakásaimat egy villára fogom cserélni. Ha ez Magyarországhoz hasonló mértékben fog bekövetkezni, akkor kb 150.000 euró nyereséget tudok e tranzakcióval realizálni ebben a pillanatban, majd további értéknövekedéssel a vagyonom értéke tovább fog nőni. Hogy befog-e ez követezni? Én arra fogadnék, hogy ez elkerülhetetlen. Jelenleg az olasz ingatlanpiac Európai Unió sereghajtója. Olaszországban hosszú évek óta elmaradnak a beruházások. Eközben az EU többi országa gazdagodik (pl.: ingatlan állományának értéke nő), és helyet keres a pénzének. Ma egy magyar embernek sokkal olcsóbb egy tengerparti ingatlant összehoznia Olaszország bármely részén, mint egy balatonit. A távmunka nagyon megtámogatja azt, hogy bárki lakhat a tengerparton. Véleményem szerint a balatoni árrobbanásban is nagy szerepe volt a távmunkának.

Elképzelhető, hogy még pár évig oldalazni fog az olasz ingatlanpiac, de az árrobbanás mindig egy ilyen időszak után következik be. Jelenleg számomra jó indikátor az is, hogy a jó ingatlanok kezdenek eltűnni a piacról, a kínálat kezd szűkülni. Pont, mint otthon. Nagyon sok hasonló eseményt látok itt, amit pár éve végignéztem otthon. Itt is egyre kevesebb az eladótáblás ház. Emlékszem otthon 2010-ben minden harmadik házon kint volt az eladó tábla, ami 2015-re szépen a töredékére csökkent. Pont ezt a folyamatot látom itt is. Eközben egyre több ingatlan újul meg Olaszországban.

Popcorn bekészít. Kíváncsian várom, hogyan alakul az olasz ingatlanpiac. A tévedés jogát fenntartom! 😉