Olaszországi ingatlanvásárlás S05E07

Múlthét hétfőn reggel indultam, de előtte bevásároltam kertibútorból. Budaörsön a Curver márkaboltban vettem 6 db halmozható napágyat és egy 4 fős kerti szettet. Ezek mind a tetőteraszon lesznek, alatta műfűvel. Teherautóval jöttem, a felújításhoz szükséges minden szerszámmal. De hogyan jutottam el ideáig, hogy én fogom felújítani az ingatlant?

Januárban amikor megvásároltam az ingatlant, már vittem magammal Sergio-t, aki a leccei lakásomat is csinálta. Miután hazaértem vártam a kalkulációját. Nem adott, helyette közölte nettó 45-50-55 ezer euróra számítsak munkadíjra, de majd meglátjuk, merte lhet, hogy több lesz. Kiakadtam. Eközben csinálta a leccei lakásom radiátorcseréjét és az új külső ablakok felszerelését. Három hétre rá, hogy megalkudtunk kész lett. Majd bejelentette, hogy több lett. Nem fizettem neki többet, mert:
1. nem tájékoztatott előre
2. nem hagyott döntési lehetőséget
3. betartom a szavam mindig és ugyanezt várom el.
Duzzogott, mint egy sértődött kisgyerek, de elfogadta. Majd amikor rákérdeztem a San Cataldo-i lakás árajánlatára azt mondta, hogy nettó 55-60 ezer anyag nélkül, de majd meglátjuk. Mondtam neki, hogy én nem így dolgozom. Van ár és van ütem a fizetésre. Mi alapján tudnám elfogadni az árait, ha nem ismerem a részleteket? Mi alapján tudnék fizetni neki, ha nem tudom mi mennyibe kerül? Mi alapján tudnánk eldönteni, hogy az ár mit tartalmaz? Mi alapján tudná bármely irányba módosítani az árat, ha nincs referenciapont? Ő akkor sem ad ajánlatot, ennyi és kész. Vagy kell, vagy nem kell. Mondtam neki, akkor megcsinálom magamnak. Tényleg rendesen felhúzott.

Most, amikor megérkeztem ide leccebe, másnap találkoztunk, hogy visszaadja a leccei lakás kulcsát. Adtam neki egy menekülőutat. Mondtam, átterveztük (nagyon kis módosítás) a San Cataldo-i lakást, ha részt akar venni a munkában beszélhetünk róla, de én most úgy jöttem ide, hogy megcsinálom az egészet magam. Nem sürgős, mert a lányom akinek szántan idén inkább Balatonozik a barátaival. (Horribile dictu! Ez sajnos igaz.) Mindegy mikor leszek kész, és addig maradok amíg akarok. Megszeppent, márt látta az elszántságot rajtam, beült velem a teherautóba és kimentünk a lakáshoz. Vinyl padlót és csempét vettem, amivel nekem kényelmes dolgozni. Mondta, ő sohasem dolgozott ezekkel. Mondom semmi baj, akkor azt nem kell megcsinálnia. Csak a lakás belső részét árazza be, burkolás nélkül. Ablakot nem kell festeni, mert azt is megcsinálom én. Miközben írogatott leakasztottam az ajtókat a helyéről. Pusztakézzel letéptem a burkolatát a keretnek és kiszedtem a keretet is. Kemény nyomást raktam Sergiora, és sikeresen prezentáltam, hogy itt nem lesz szórakozás a munkával. Nekem szerszám sem kell és széttépem a házat. 🙂 Eredmény? Kedvezménnyel nettó 5 ezer euró a munkadíj! 🙂 Haha! MegaLoL! Az ajánlatot egy közös WhatsApp csoportba küldte, amit lát a családom is (sógornőm a belsőépítész). Ők visítva röhögtek rajta! 🙂 Amikor a barátaimnak elmeséltem azok is majd meg fulladtak a sztorin. Mondták: jól toltam! Pedig nagyon nem blöffölni jöttem, én tényleg nekiálltam volna, na de ennyiért inkább napozok. 🙂 Az árajánlatot követően vártam még két napot, amikor visszajeleztem neki, hogy kérek új ablakra+ zsaluziára is árat, de jeleztem, hogy én is bekérek mástól is árat. Itt tartunk most. Belső Sergio + anyag 7 ezer euró, szerintem kb ennyi lesz az új külső nyílászárók munkával együtt. Otthon elköltöttem 5 ezer eurót induláskor, az utam kb. 1 ezer euró volt. Még kérek külső festésre is árat Sergiotól, ami kb 100 nm és kb 15 eurót fog mondani rá anyag nélkül. Még lesz klíma szerelés is, ami tippre (ha kidobjuk a meglévőt), akkor maximum 5 ezer euró. Vagyis összesen 26.500 euró, ha jól számolok, amit kerekítsünk 30 ezer euró bruttóra anyaggal együtt, mert úgyis lesznek még apróságok. Berendezés még kb 10 ezer euró.

Olaszországi ingatlanvásárlás S05E06

Az alábbi bejegyzést egy másik blogomba írtam 2022.04.01.-i dátummal:

Ennyibe kerül most az építőipar ma Magyarországon:

Lakás felújítás anyaggal együtt: 300e per nm 
Építés anyaggal együtt: 600e per nm (350++ nm esetén)

Egyik ismerősöm most kapott több generálkivitelezőtől árakat, egy ~200 nm irodára (II. kerület). A legjobb ajánlat bruttó 1 milla per nm volt. Saját telekre, saját beruházás. Nála, ha majd mindent visszaosztunk, saját beruházásban is eléri a projekt a 2 milliót per nm.
Egy másik belsőépítész ismerős mondta, hogy 200e-től indul náluk a felújítás, ami kizárólag burkolatcseréből áll és a gépészetből (ami nem a teljes), nincs benne nyílászárócsere, falmozgatás. Ők jövő tavasz előtt nem tudnak időpontot adni.

Eközben az új ház kínálat (II. és XII. kerületben):
https://ingatlan.com/szukites/elado+haz+uj-epitesu+csaladi-haz+ii-ker+xii-ker+ar-szerint
Amellett, hogy kb nincs, még nagyon drága is. Oké a legolcsóbb telek (700 nm) + kerítés + tereprendezés kb 150 milla.
Ha ezeket az árakat nézi az ember és ilyen igénye van, akkor kb az jön ki, hogy nem érdemes itthon maradni. A világban sok remek hely van, ahol ennyi pénzből sokkal jobb élet teremthető meg.

Eközben érdemes tudni, hogy az ingatlantranzakciók több, mint felében van hitelpénz is. A befektetői kedv lomha, mert kiadással már nincs értelmezhető hozam, árnövekedésre pedig kevésbé lehet számítani. Jelenleg még megy a kamatstop és a kilakoltatási moratórium. Azt gondolom az árak elértek egy fájdalomküszöböt már régen, de az állami transzferek és az olcsó hitelek az embereket vásárlásra motiválják. Ők nem az árakat nézik, hanem a havi költségeiket. Akik az árakat nézik, mert számukra nem létszükséges a vásárlás valamint kp-s vevők, ma már nem vásárolnak befektetési céllal. Kivéve, ha az inflációs félelmeik nagyok. Nekem nem nagyok, mert nem érdekel mennyibe kerül a paradicsom, az érdekel mennyibe kerül az ingatlan. Ugye a fák nem nőnek az égig, és a világban számos példa van arra, hogy ha eléri a  piac az egyensúlyi állapotát, akkor hosszú távon oldalazás van az ingatlanpiacon. Csak az én életemben ezt már kétszer is átéltem. Egyik időszak 10 évig tartott és a másik is kb 5-8. Ilyen időszakokban  a kivitelezők arra panaszkodtak, hogy évekkel ezelőtti árakon dolgoznak. Én erre számítok. Hatalmas oldalazásra, miközben van egy nagyobb infláció (6++ %).

Megemlítenék egy konstrukciót amiben lehet ráció. Ha céged van, ami termel pénzt és hitelképes vagy, akkor csak fel kell venned a szálláshely szolgáltatást, valamint a KAVOSZ-os hitelt és már vehetsz is lakást. Ebben az esetben 10 évig tartod a lakást és üzemelteted pl Airbnb. Ennél a konstrukciónál érdemes ÁFA mentes tevékenységként megjelölni az ingatlan hasznosítást. Úgy hallottam ilyen esetben kb 25% az elvárt beugró, vagyis a negyedárhoz viszonyított hozam már nem is olyan rossz. Kérdés az, hogy milyen ára lesz az ingatlannak 10 év múlva? Ha azt vallod, hogy inflációt simán hozza, akkor neked talán még jó is lehet. Ide kívánkozik az a trend is, hogy a jövő turistája inkább a lakást bérel majd, mint szállodába menne. Egyszerűen annyira meg fog drágulni a szállodai szolgáltatás és a vendéglátás, hogy sokan onnan (is) kiárazódnak majd. Ez a trend a népszerű helyeken kevésbé hoz árcsökkenést, mert nem a lakosság megtakarítása fog számítani, hanem a megtérülés.

btw: Miután Olaszországban is megjelentek az állami transzferek az építőiparban, így ott is megugrottak az árak. Ott szinte azonnal kb 250%-ra (hosszú ideje nem volt áremelés).  Az újabb lakásomra 300e per nm anyag nélküli árat kaptam felújításra ott, miközben 4 évvel ezelőtt 130e hufból jött ki ugyanez, anyaggal együtt. A kivitelező  arra sem méltat, hogy részletezze az árat. Kell vagy nem kell. Nem kell. Hogyan lehetne így e mellé fizetési ütemezést tenni?

Jelenleg ott tartok, hogy annyira bassza az agyam ez az ár, és amúgy is régóta kedvem lenne saját kezűleg megcsinálni egy ilyen teljes felújítást, hogy hajlok arra: belevágok.

Olaszországi ingatlanvásárlás S05E05

Újra itt vagyok Lecce-ben, kedden érkeztem, teherautóval jöttem (erről később bővebben). Még áprilisban írt nekem az olasz bankom az Intensa (otthon ő a CIB), hogy kellene egyeztetnünk adatokat. Kiderült ez évente kötelező itt, elmulasztása esetén zárolhatják a számlámat. Akkor kérdeztem, hogy online ezt nem lehet megoldani, de a hölgy ragaszkodott a személyes megjelenéshez. Itt meg kell jegyeznem, hogy Lecceben hajlamos minden hivatalnok túlpozicionálnia magát. Főleg a bankárok. Náluk még az állami hivatalnokok is együttműködőbbek. Közöltem vele, hogy legkorábban nyáron leszek lent, de esélyes, hogy már májusban lent leszek pár napot. Azt mondta rendben, akkor majd menjek be mindenképpen, mert ez nagyon fontos. Mondtam oké, legyen úgy. Ehhez képest a mostani utam során szomorúan tapasztaltam, hogy az olasz kártyám nem működik. Kicsit mérgelődtem, mert aznap 392-es árfolyamon utaztam. (Itt megjegyzem, hogy egy Budapest-Lecce-Budapest, ezzel az autóval kb 400.000 huf költséggel jár) A csütörtök reggelt a banknak dedikáltam. Bementem és az említett hölgyhöz irányítottak, aki közölte velem, hogy szeretné tudni miből élek. Elmondtam neki, majd villantottam felé egy Magyar Államkincstár-számlaegyenleget, de nem hatotta meg (BTW: lazán csak azzal az olasz felső 1%-ban vagyok). Azt mondta, menjek be a követségre és hozzak igazolást a jövedelmemről. Mondtam neki, hogy nincs követség Pugliaban. Erre ezt javasolta, hogy menjek haza Budapestre és intézzem ott, hozzak hivatalos fordítást. (Azért az megvan, hogy korábban azt kérte, hogy jöjjek le Budapestről, most meg menjek haza? Neki is Boldog K.Anyák napját! :)) Mondtam neki, hogy adóigazolást tudok adni most is, mert nemrég a Revolut is kért tőlem. Mondta az is csak olaszul elfogadható számára. Azt mondja, meg kell győződnie a pénz forrásáról. Jeleztem neki, hogy minden pénz erre a számlára magamtól, magamnak küldtem. Az nem elegendő – mondta. Meg kell győződnie, hogy oda hogyan került. Mondtam neki, hogy szerintem ez nem az ő problémája, hanem a másik banké, de amúgy a vállalkozásaimból származik a vagyonom egy része, a többi hozam és tudok küldeni pl. a vállalkozásomtól származó kiutalásról banki igazolást. Azt mondta az kevés, kell neki a vállalkozás mérlege és az eredménykimutatása is. Mondtam semmi gond, nálunk az publikus, most átküldöm. Azt mondta nem jó, mert azt is le kell fordítani. Mondtam neki az standard kb., az egész világon, római számok, latin betűk, és arab számokkal összeegyeztethetőek melyik sor, mit jelent. Az sem jó, neki fordítás kell. Kérdeztem, hogy mi az igazi probléma? Azt mondta gyanús tevékenységet észleltek. Idén két tranzakcióm volt kifelé, vettem egy ingatlant és vettem más ingóságot használtan. Befelé pedig sok, mert a Revolut-on keresztül küldtem át a pénzem, napi ottani limitet kihasználva. Lehet az volt gyanús? Mindegy. A vége az lett, hogy szerződést bontottunk, majd -legnagyobb bánatukra- készpénzben kértem a számlámon lévő összeget. Attól kicsit kivoltak. Három kasszát kellett leüríteniük. Persze nem azért, mert annyira gazdag volnék, hanem ők ennyire készpénz-szegények, amit én tudtam. Ez a számla két dolgot szolgált, innen fizettem a rezsit és, ha ingatlant akarnék megint venni itt, akkor ehhez a banki váltót ők adják. A számla és a kártya éves díja kb. 100 euró volt. A kártyát nem használtam vásárlásra, ami szerintem további gond lehetett a banknak. Még ezen esemény után elintéztem a közmű-szolgáltatómnál (Enel), hogy lecseréljem a csoportos beszedésnél az Intensa-s számlaszámot. Gondoltam bepróbálkozom a Revolut számlámmal, mivel Olaszországban minden bank IBAN-t használ. Meglepetésemre elfogadták. Elvileg mostantól onnan vonják automatikusan a rezsit. Intensa megspórolt nekem évi száz eurót. Maga az eljárás kicsit sértette az önérzetem, nálunk a régi APEH-et idézte, ami nem összehasonlítható a mai NAV-val ami már egy empatikus emberbarát intézmény.

Még az ügyintéző felé megjegyeztem, hogy ideje lenne hozzászokniuk a hozzám hasonlókhoz, mert egyre több külföldi vesz itt ingatlant és ez a probléma rendszeres lesz. Azt mondta tudja, de nem tud mit tenni.

Mielőtt bárki azt gondolná, hogy ez egy standard eljárás itt Olaszországban, biztosíthatom, hogy téved. A sógornőmmel is eljátszottak hasonlót (szintén Intensa), amire ő felszámolta a számláját és Milánóban nyitott egy másikat, ahol pont senki nem érdekel az a pár tízezer eurós éves forgalom. Úgy látszik itt délen, olvassák a közlönyt és megörülnek, hogy valami olyat találnak ami kicsit is hasonlíthat arra, amiről abban írnak. Eddigi életem során számos alkalommal találkoztam ilyen hivatalnokokkal. A típusra mondják azt az informatikában, hogy: “Aki a kalapácsot ismeri, hajlamos mindent szögnek nézni.”

Olaszországi ingatlanvásárlás S05E03

Mielőtt hazajöttem megbeszéltem Sergioval, hogy a leccei lakásomban cseréljék le a radiátorokat és tegyenek fel plusz ablakokat. Időközben a radiátorok nagyobbra cseréje elkészült, többet cseréltek, mint megbeszéltük és nem pont akkora lett mindegyik, mint amiről beszéltünk. A képeket látva, vélelmezem kiszámolták a szükséges méretet. Akkor 2.000 euróban állapodtunk meg. Nem tudom, ez fog-e változni. Mielőtt hazajöttem otthagytam nála 3.000 eurót (meg a kulcsot).

Írtam, hogy ablakot is szerelnek fel. Elvileg már gyártják és ez is elkészül pár héten belül. A régebbi házakban nem legjobb az ablakok szigetelése. Nem csak az ablak szigetelése gyér, hanem az egész tok is, amiben beépítve van a redőny és az ablak. Ez egy sima bádoglemezből készült tok. Az a megoldás emiatt, hogy ablakot cserélek nem játszik, mert a redőnyön és a tokon keresztül bejön a hideg. Itt délen az talján megoldás született, hogy van az ablak, majd a redőny és az elé szerelnek egy plusz ablakot. Ebben az alumínium tokos plusz ablakban ragasztott kétrétegű üveg van, pont úgy mint az autók szélvédőjében. Ez biztonsági előírás, hogy egy ablaktörés esetén az üveg ne öljön meg egy arra járót. Az egész lakás plusz ablaka 9.000 euró lesz, amihez kell még daru is a beszereléshez, annak költsége 600-1.200 euró között lesz.

Hogy miért költök hirtelen cirka 4 millió forintot erre lakásra? Első olyan január volt amikor lementem és nagyon nehezen tudtam felfűteni a lakást. Ez a probléma mindenkit érint, akinek van olyan lakása, amit nem fixen használ. Az ilyen lakás fűtését és szigetelését is célszerű túlméretezni, hogy amikor az ember megérkezik, akkor gyorsan tudja klimatizálni a helységeket.

Olaszországi ingatlanvásárlás S05E02

A mai bejegyzésemet kezdeném pár adattal, amiből bechmarking segítségével kívánok információt kreálni. Az összehasonlításhoz Magyarországot veszem, mivel hazánk előrébb jár az állami transzferek tekintetében, és annak hatása már ismert nálunk. Figyelem, az adatok szubjektív értelmezése következik, nem pedig befektetési tanácsadás. Nézzük az adatokat:

Lakásépítések száma Olaszországban

Tegnapi fotó San Cataldoban. Az Eco-Bonus program beindult. A képen látható ház összes lakásában nyílászáró csere történt.

Mint korábban írtam, pár éve különböző állami transzferek jelentek meg Olaszországban ingatlanfelújításra dedikálva. Ezek nagyon szépen beindították az építőipart. Nekem kizárólag az a szerencsém itt, hogy készpénzzel rendelkezem. Emiatt simán otthagyják/eltolják a jelenlegi megrendelőiket és rohannak hozzám az olasz iparosok. Miért is? Itt az állami transzfert az iparos kapja hónapokkal később, a megrendelők sem feltétlen rendelkeznek önrésszel, így azt is hitelbe szeretnék az iparostól. Emiatt a vállalkozások forráshiányossá válnak. Ha jön valaki készpénzzel, ráadásul ad előleget az nekik a manna, az éltető erő. Másik problémája a helyi iparosoknak, hogy a támogatott programok számlás munkák. Adózni pedig itt sem szeretnek az emberek. Délen az adóelkerülési hajlam erősebb. Egy külföldi pedig a számlát vagy a számlának látszó papírt nem tudja megkülönböztetni. Honnan is tudná?

Ingatlanértékesítési index. Bázis: 2010 = 100%
1 négyzetméter átlagos ára euróban. Piros: nominális érték, kék inflációval korrigált reálérték.

Olaszországban több mint 31 millió lakóingatlan található, amelyek közül valamivel több mint 24 millió különböző okok miatt lakottnak számít, míg a maradék 7 millió lakatlan vagy nem rezidensek által lakott, azaz második otthon, nyaraló. Ha ezt számot kívánja fenntartani az ország és szeretné 100 évente megújítani, akkor évente 300.000 lakást kellene építenie. Legyünk pesszimisták és tételezzük fel, hogy legalább az egyharmada műemlék, ami biztos nem igaz, tekintve a népesség számának alakulását. Ebben az esetben évi 200.000 új lakás ellenére is amortizálódik az ország. Láthatjuk az új építések száma a csúcson is évente 280.000 alatt volt. Azóta pedig ennek töredéke. Emiatt joggal gondolhatjuk, hogy kezd kialakulni egyfajta vákuum, vagy hiány az ingatlanpiacon. Mindamellett, hogy elmaradnak az új építések, kezd leterhelődni a felújítások miatt az építőipar. Ez azt hozhatja magával, hogy egyre drágábban fognak dolgozni a mesterek. Idővel elérkezik a piac oda, hogy a felújított lakás ára eléri az új építésűt. Ekkor beindul az új építés és lakásfelújításra már nehezebb lesz szakembert találni. Honnan is annyira ismerős ez a folyamat? Hát itthonról, Magyarországról! Ezt követően fog megjelenni az a piaci állapot, amikor az átlagos vagy kisebb, de jó vagy kiváló állapotú lakások ára kilőnek, míg a hatalmas nagy villák ára még tehetetlenül állnak. Számomra ez az a pont, amikor a lakásaimat egy villára fogom cserélni. Ha ez Magyarországhoz hasonló mértékben fog bekövetkezni, akkor kb 150.000 euró nyereséget tudok e tranzakcióval realizálni ebben a pillanatban, majd további értéknövekedéssel a vagyonom értéke tovább fog nőni. Hogy befog-e ez követezni? Én arra fogadnék, hogy ez elkerülhetetlen. Jelenleg az olasz ingatlanpiac Európai Unió sereghajtója. Olaszországban hosszú évek óta elmaradnak a beruházások. Eközben az EU többi országa gazdagodik (pl.: ingatlan állományának értéke nő), és helyet keres a pénzének. Ma egy magyar embernek sokkal olcsóbb egy tengerparti ingatlant összehoznia Olaszország bármely részén, mint egy balatonit. A távmunka nagyon megtámogatja azt, hogy bárki lakhat a tengerparton. Véleményem szerint a balatoni árrobbanásban is nagy szerepe volt a távmunkának.

Elképzelhető, hogy még pár évig oldalazni fog az olasz ingatlanpiac, de az árrobbanás mindig egy ilyen időszak után következik be. Jelenleg számomra jó indikátor az is, hogy a jó ingatlanok kezdenek eltűnni a piacról, a kínálat kezd szűkülni. Pont, mint otthon. Nagyon sok hasonló eseményt látok itt, amit pár éve végignéztem otthon. Itt is egyre kevesebb az eladótáblás ház. Emlékszem otthon 2010-ben minden harmadik házon kint volt az eladó tábla, ami 2015-re szépen a töredékére csökkent. Pont ezt a folyamatot látom itt is. Eközben egyre több ingatlan újul meg Olaszországban.

Popcorn bekészít. Kíváncsian várom, hogyan alakul az olasz ingatlanpiac. A tévedés jogát fenntartom! 😉

Olaszországi ingatlanvásárlás S05E01

Aki az S04-t hiányolja az ne keresse kérem. Nem volt mit mondanom. Minden ment szépen, ahogy anno elképzeltem. Nagyon jó döntés volt 2018-ban megvenni az első lakást itt Lecceben. E bejegyzésem apropója: ingatlanvásárlási szándékkal megint itt vagyok Pugliában. Ezúttal nem Lecceben, hanem a legközelebbi tengerparton San Cataldoban (Adriai oldalon) fogok vásárolni. Mielőtt belemennék a részletekbe, kicsit be szeretném mutatni az olasz ingatlanpiacot azoknak, akik nem ismerik.

Kezdjük az alábbi lakásárindex grafikonnal.

Olasz ingatlanárindex 2000-2021-ig

Mint láthatjuk 2007 szeptemberében volt történelmi csúcsán a lakásárindex. A grafikonon 2010=100%. 2013-2020 között Európában felrobbantak az ingatlanárak, kivéve egyetlen országot, aminek a neve: Olaszország

Érdekesen viselkedik az ember; amikor egy piacon stagnálás van, vagy áresés, az emberek nem szeretnek vásárolni. Amikor pedig van egy brutális növekedés, akkor gondolkodás nélkül vesznek mindent. Jelenleg ezt láthatjuk a hazai piacon. Meg vannak ijedve az inflációtól, emiatt áron felül olyan ingatlanokat is megvesznek, amit békeidőben ár alatt sem vennének meg.

Az otthoni helyzetet most úgy látom, hogy az MNB implicit a 350-360 Huf per Euro sávhoz van elköteleződve. Emiatt kénytelen lesz kamatprémiumot fizetni, hogy hűtse a fogyasztást. Jelenleg jó buli a kvázi kp., amit az ÁKK-nál tart az ember, mert a kamatok jobban fognak nőni, mint amit majd a tőzsde tud produkálni, valamint amennyire fognak nőni az ingatlanárak. Senkit se zavarjon meg az otthoni árnövekedés statisztikája, a motor jelenleg a vidék és az új építésű ingatlan. Mindenki aki abban hisz, hogy bármeddig emelkedhetnek az árak, az nézze meg a drágább városok GDP-jét és árait. Nézze meg, hogy az adott ország lakosságának milyen a megtakarítási rátája, ugyanis abból a pénzből fognak ingatlant venni, plusz az addigi bérlemény díjából. Vagy direktbe, vagy hitelen keresztül, de abból. Na de vissza Olaszországhoz:

Jelenleg az olaszországi ingatlanok -véleményem szerint- alulértékeltek. Az árindex grafikonján láthatjuk, hogy megindult valami. Mi is történik most? Megjelentek olyan állami transzferek, amelyeket mi magyarok már régebb óta ismerhetünk. Olyan felújítási programok érhetőek el a lakosságnál, mint a karbantartás jellegű felújítási program, vagy energetikai modernizálási program. Ezek jellemzően 50-110% között járulnak hozzá a költségekhez. Rossz hír ebben kedves nem olasz barátom, hogy aki nem olasz adóilletőségű (ne akarj az lenni), az nem fér hozzá ezekhez a programokhoz. A jó hír benne, hogy ha veszel ingatlant, elég esélyes hogy környezeted is megújuljon, nem csak az általad vett ingatlan. Ehhez az kell, hogy jó környéken vegyél ingatlant.

Mi a jó környék? Az a hely, ahol az ingatlanok (lakás) körbe vannak kerítve, a parkolás belül van megoldva. A lakások minimális mérete 120 nm, de nem csak a házban, hanem a környéken is. Ha legalább egy 100.000 fős várost néztél ki, akkor már az árakból is sejtheted mi a jó környék. Nem ökölszabály, de egy felújítandó ingatlant 120.000 euró alatt már szerintem nem tudsz venni. A felújítás itt délen olcsóbb, mint otthon Budapesten. Főleg az anyagok.

Mi a rossz környék? Már az autókból fogod látni. (Kivéve, ha idősek lakják. Emiatt ne az autó korát, hanem az állapotát nézd.) Rossz környék a kb. az otthoni lakótelepeknek megfelelő részek. Rossz állapotú ingatlanok, sűrű beépítés, szembetűnő szegénység, elhanyagoltság. Koszosak a közterek. Javaslom ingatlanválasztásnál legyen a barátod az Olasz Statisztikai hivatal honlapja. Nézegesd a bűnözési és a jövedelmi statisztikákat is.

Felejtsd el az 1 eurós ingatlanokat! Itt nem messze a Jón tenger partján fekszik Taranto. Egy város, ami egyszerre Eger és egyszerre Ózd. Történelmi, több ezer éves város. Az egyik legnagyobb munkáltató a csődbe ment acélmű volt. A legjobb utcákban egy nagyobb ingatlan 300.000 euró, de ugyanott van 1 euróért is. Nem kell senkinek, mert olyan költség rendbe hozni, ami nem éri meg. Műemlék, ezért évekig tart a felújítás engedélyezése. Ellentétben a vidékkel itt legalább értéknövekedést érsz el, még ha a költségeidet nem is fedezi az. Ha pedig az 1 eurós ingatlan vidéken van, akkor ennél egyszerűbben is kidobhatod a pénzed. A tortúra pont ugyanaz, mint a városban, de az értéknövekedés kb. nulla. Nem realizálható, max élvezhető, de az is korlátosan. Hétköznapi költséges dolgaid lesznek, mert semmilyen szolgáltatás nincs helyben. Kedves magyar barátom vennél-e Borsodban, vagy Nógrádban egy kiürült faluban ingatlant kötelező felújítással 1 euróért? Na ugye! Akkor ezt megbeszéltük. 🙂

Javaslom-e az olasz ingatlan vásárlását? Azoknak igen, akiknek e pénz, nem fog kelleni a következő 10 évben és itt tudnak lenni legalább 6 hetet évente, valamint számukra nem probléma ugyanott nyaralni minden évben. Nekem egy szép tenger attól, hogy máshol van az nem indít be utazásra. Ha olyan ember vagy aki tud örülni a jónak és nem keresi egész életében a jobbat (értsd: elégedetlen), akkor neked való ez az életforma. Javaslom az ingatlanvásárlást azoknak is, akik hozzám hasonlóan bár szívesen odavarázsolódnak más helyekre, de utálnak csomagolni annyira, hogy ez megöli számukra a nyaralás örömét. Ők velem együtt azzal, hogy van egy másik helyen ingatlanjuk, ettől a gondtól megszabadulnak/megszabadulhatnak. Na persze ez nem teljesen igaz, mert így is, hogy itt mindenünk megvan még ruhák is, egy megpakolt kisbusszal megyünk oda-vissza minden évben. Nálunk ez leginkább a gyerekeink fiatal kora miatt van. Az a cél, hogy kulcs+pénztárca és mehetünk, még várat magára pár évet. 🙂

Hol vegyél akkor ingatlant? Ha nem akarsz hibázni, akkor 50-100 km-es körzetben ő legyen a legnagyobb város (legyen közigazgatási funkciói) és/vagy legyen tengerparton. E kikötések két dolgon alapszanak. A világ szolgáltatás alapúvá válik, az pedig a városokban van, valamint az emberek mindig fognak nyaralni. E két folyamatot szerencsére méri a statisztikai hivatal, így magad is meggyőződhetsz róla, hogy nem csak a te univerzumodban létezik. 🙂

Demográfia: egyik legfontosabb statisztika a környékről, Lecce lakossága pl. folyamatosan nő. Ez nagyon jót tesz az áraknak. 2018 óta nem volt jelentős árváltozás, de a lakásom környékén a legolcsóbb lakás jelenleg +35%-kal drágább, mint az enyém volt akkor. Nem mentek fel az árak ennyivel, egyszerűen az olcsóbbakat megvették. Ebben a negyedben, ahol a jelenlegi lakásom van, minden 5. utcára jut egy eladó lakás. Az egész negyedben fellelhető 3 db eladó használt lakás, 2 db “újépítésű” (10 éves) és a város legszélén vannak új beruházások, ahol található pár eladó lakás. Magyarul, nincs kínálat. E környéken mire egy lakást felújítasz és berendezed, eljutsz legalább 260.000 euroig, ami jelenleg 93.600.000 forint.

A saját döntésemről: a San Cataldo-i ingatlant azért (is) veszem, mert van egy tini lányom, aki csak akkor jön le, ha hozhatja a barátait is. Ezt megértem, ebben a korban válik le a családról, alakít ki kommunát magának. Felmerült bennem egy balatoni ingatlan is, hogy az nekik jó lesz nyárra, de azokon az árakon nem vagyok hajlandó vásárolni. Már többször mondtam a lányomnak, hogy veszek a közelben még egy lakást és itt lehetnek a barátaival, de ő nem akart élni ezzel a lehetőséggel, mert nem volt benne biztos, hogy lejönnének a barátai. Aztán úgy döntöttem veszek a környéken még egy lakást, mert jelenleg nagyon jó áron vannak. Hasznosítani mindenképpen tudom, mert airbnb-re felrakom, ha nem használja senki a családból. Itt is vannak olyan cégek, akik menedzselik mások ingatlanjait. Ez eddig az érzelmi része, a ráció fentebb a grafikonokon és az istat oldalán.

A megvásárolandó ingatlan (szerdán szerződünk, le van foglalózva)

A videón egy januári állapot látható, senki se akadjon ki emiatt az elhanyagolt állapot miatt. Tél van, nincs ott senki, én még nem láttam élőben az ingatlant (holnap tudok kimenni először). A videó alapján és a Google Earth-ön mért adatokkal az alábbi elképzelésünk van róla. Konyhát belenyitjuk a nappaliba. A nappaliból a szobák előszobájának ajtaját a konyha oldali falra rakjuk. Így képződik egy kanapéhely a bejárattal szemben, ami akár egy kinyitható ágy is lehet. A konyha-nappali egybenyitásával képződik egy több funkciós pult, ami munkapult és étkező asztal is lehet. A lakás belsőépítészetéhez igénybe veszem Szemerédi Beátát, aki nem csak rokonom, hanem évekig Milánóban élt, valamint ismeri a kivitelezőt Sergiot, dolgoztak is már együtt, továbbá Beáta velem ellentétben beszél olaszul. Ismeri a helyi boltokat, beszerzési helyeket. Nekik is van itt egy szép házuk Lecceben. Bea ötlete a tetőre egy fehérre festett pergola vitorlavászonnal, ezt a hátsó egyharmadba képzeli el, alá kanapéval és sütőhellyel. Az első részbe (tenger felé) pedig 4 db napágy kerülne. Az egész tető műfűvel lenne burkolva. Tennénk két pálmafát hatalmas nagy edényekbe. Már látom magam előtt az egészet: tetszik. 🙂

Árakról: vételár és az összes költségek átfogják lépni a 100.000 eurót, de reményem szerint nem lépik át a 115.000-et. Ebből a vételár 68.000 euró, illeték + közjegyző 4.900 euró.

Ezzel zárom soraimat, de egyben megnyitom az újabb évadot, immáron egy másik új szerzeménnyel. Végig fogom bloggolni a folyamatot, eseményeket. A felújítás májusig elkészül, utána egy berendezés és már kezdődhet is a nyár!

Olaszországi ingatlanvásárlás S03E02

Az előző bejegyzésemből egy dolog maradt ki a helyi ingatlanadó. Ezen a nyáron amikor lent voltam már várt az első csekk. Halványan emlékszem kb 400 euro per év. A vízről viszont kiderült, hogy annyira keveset fogyasztok, hogy nekem nem kell fizetnem érte.

A nyár nagyon jó volt és az első alkalom amikor semennyi honvágyunk nem volt. Eddig kb félidőben ránk jött, hogy hazajönnénk pár napra, most először nem akartuk ezt. Ehhez minden bizonnyal hozzájárult, hogy voltak nálunk barátaink és az esti Netflixes szórakozások is. Végül a szeptemberi határzár miatt augusztus 31.-én hazajöttünk.

A járvány ellenére minden jó volt, az olaszok fegyelmezettek voltak. Tőlünk kicsit tartottak a tengerparton, mivel itt is az a mém az emberek fejében, hogy a külföldiek hozzák be a vírust. Nyilván. Az olaszok egyáltalán nem utaznak sehová, nem is tömörülnek egymásra. Ja. 😉

El is felejtettem, át lett festve a házunk tópszínűre.

Olaszországi ingatlanvásárlás S02E03

Múlt hét szerdán (2019.07.31) lett személyim. Magam sem értettem miért, de tökre feldobott a dolog, pedig csak egy újabb gondot vettem a nyakamba még egy ország aki basztathat.  Eljött az alkalom, hogy bankot váltsak. Nekikezdtem online, de annyi féle kérdés van ami nincs kifejtve és valamilyen olasz jogszabályra hivatkozik, hogy menet közben elment tőle a kedvem, mert a saját anyanyelvemen sem lenne ez egyértelmű számomra. kb ilyen kérdések: Akármelyik n+1 jogszabály hatálya alá esik ön? Büntetőfelelősségem tudatában kijelentem ()Igen ()Nem Ezt egyelőre nem ugrom meg. Amikor személyesen töltöttem ki, akkor a bankár ezeket megcsinálta helyettem. Ha majd lesz időm és kedvem nekiesem még egyszer.