Olaszországi ingatlanvásárlás S05E01

Aki az S04-t hiányolja az ne keresse kérem. Nem volt mit mondanom. Minden ment szépen, ahogy anno elképzeltem. Nagyon jó döntés volt 2018-ban megvenni az első lakást itt Lecceben. E bejegyzésem apropója: ingatlanvásárlási szándékkal megint itt vagyok Pugliában. Ezúttal nem Lecceben, hanem a legközelebbi tengerparton San Cataldoban (Adriai oldalon) fogok vásárolni. Mielőtt belemennék a részletekbe, kicsit be szeretném mutatni az olasz ingatlanpiacot azoknak, akik nem ismerik.

Kezdjük az alábbi lakásárindex grafikonnal.

Olasz ingatlanárindex 2000-2021-ig

Mint láthatjuk 2007 szeptemberében volt történelmi csúcsán a lakásárindex. A grafikonon 2010=100%. 2013-2020 között Európában felrobbantak az ingatlanárak, kivéve egyetlen országot, aminek a neve: Olaszország

Érdekesen viselkedik az ember; amikor egy piacon stagnálás van, vagy áresés, az emberek nem szeretnek vásárolni. Amikor pedig van egy brutális növekedés, akkor gondolkodás nélkül vesznek mindent. Jelenleg ezt láthatjuk a hazai piacon. Meg vannak ijedve az inflációtól, emiatt áron felül olyan ingatlanokat is megvesznek, amit békeidőben ár alatt sem vennének meg.

Az otthoni helyzetet most úgy látom, hogy az MNB implicit a 350-360 Huf per Euro sávhoz van elköteleződve. Emiatt kénytelen lesz kamatprémiumot fizetni, hogy hűtse a fogyasztást. Jelenleg jó buli a kvázi kp., amit az ÁKK-nál tart az ember, mert a kamatok jobban fognak nőni, mint amit majd a tőzsde tud produkálni, valamint amennyire fognak nőni az ingatlanárak. Senkit se zavarjon meg az otthoni árnövekedés statisztikája, a motor jelenleg a vidék és az új építésű ingatlan. Mindenki aki abban hisz, hogy bármeddig emelkedhetnek az árak, az nézze meg a drágább városok GDP-jét és árait. Nézze meg, hogy az adott ország lakosságának milyen a megtakarítási rátája, ugyanis abból a pénzből fognak ingatlant venni, plusz az addigi bérlemény díjából. Vagy direktbe, vagy hitelen keresztül, de abból. Na de vissza Olaszországhoz:

Jelenleg az olaszországi ingatlanok -véleményem szerint- alulértékeltek. Az árindex grafikonján láthatjuk, hogy megindult valami. Mi is történik most? Megjelentek olyan állami transzferek, amelyeket mi magyarok már régebb óta ismerhetünk. Olyan felújítási programok érhetőek el a lakosságnál, mint a karbantartás jellegű felújítási program, vagy energetikai modernizálási program. Ezek jellemzően 50-110% között járulnak hozzá a költségekhez. Rossz hír ebben kedves nem olasz barátom, hogy aki nem olasz adóilletőségű (ne akarj az lenni), az nem fér hozzá ezekhez a programokhoz. A jó hír benne, hogy ha veszel ingatlant, elég esélyes hogy környezeted is megújuljon, nem csak az általad vett ingatlan. Ehhez az kell, hogy jó környéken vegyél ingatlant.

Mi a jó környék? Az a hely, ahol az ingatlanok (lakás) körbe vannak kerítve, a parkolás belül van megoldva. A lakások minimális mérete 120 nm, de nem csak a házban, hanem a környéken is. Ha legalább egy 100.000 fős várost néztél ki, akkor már az árakból is sejtheted mi a jó környék. Nem ökölszabály, de egy felújítandó ingatlant 120.000 euró alatt már szerintem nem tudsz venni. A felújítás itt délen olcsóbb, mint otthon Budapesten. Főleg az anyagok.

Mi a rossz környék? Már az autókból fogod látni. (Kivéve, ha idősek lakják. Emiatt ne az autó korát, hanem az állapotát nézd.) Rossz környék a kb. az otthoni lakótelepeknek megfelelő részek. Rossz állapotú ingatlanok, sűrű beépítés, szembetűnő szegénység, elhanyagoltság. Koszosak a közterek. Javaslom ingatlanválasztásnál legyen a barátod az Olasz Statisztikai hivatal honlapja. Nézegesd a bűnözési és a jövedelmi statisztikákat is.

Felejtsd el az 1 eurós ingatlanokat! Itt nem messze a Jón tenger partján fekszik Taranto. Egy város, ami egyszerre Eger és egyszerre Ózd. Történelmi, több ezer éves város. Az egyik legnagyobb munkáltató a csődbe ment acélmű volt. A legjobb utcákban egy nagyobb ingatlan 300.000 euró, de ugyanott van 1 euróért is. Nem kell senkinek, mert olyan költség rendbe hozni, ami nem éri meg. Műemlék, ezért évekig tart a felújítás engedélyezése. Ellentétben a vidékkel itt legalább értéknövekedést érsz el, még ha a költségeidet nem is fedezi az. Ha pedig az 1 eurós ingatlan vidéken van, akkor ennél egyszerűbben is kidobhatod a pénzed. A tortúra pont ugyanaz, mint a városban, de az értéknövekedés kb. nulla. Nem realizálható, max élvezhető, de az is korlátosan. Hétköznapi költséges dolgaid lesznek, mert semmilyen szolgáltatás nincs helyben. Kedves magyar barátom vennél-e Borsodban, vagy Nógrádban egy kiürült faluban ingatlant kötelező felújítással 1 euróért? Na ugye! Akkor ezt megbeszéltük. 🙂

Javaslom-e az olasz ingatlan vásárlását? Azoknak igen, akiknek e pénz, nem fog kelleni a következő 10 évben és itt tudnak lenni legalább 6 hetet évente, valamint számukra nem probléma ugyanott nyaralni minden évben. Nekem egy szép tenger attól, hogy máshol van az nem indít be utazásra. Ha olyan ember vagy aki tud örülni a jónak és nem keresi egész életében a jobbat (értsd: elégedetlen), akkor neked való ez az életforma. Javaslom az ingatlanvásárlást azoknak is, akik hozzám hasonlóan bár szívesen odavarázsolódnak más helyekre, de utálnak csomagolni annyira, hogy ez megöli számukra a nyaralás örömét. Ők velem együtt azzal, hogy van egy másik helyen ingatlanjuk, ettől a gondtól megszabadulnak/megszabadulhatnak. Na persze ez nem teljesen igaz, mert így is, hogy itt mindenünk megvan még ruhák is, egy megpakolt kisbusszal megyünk oda-vissza minden évben. Nálunk ez leginkább a gyerekeink fiatal kora miatt van. Az a cél, hogy kulcs+pénztárca és mehetünk, még várat magára pár évet. 🙂

Hol vegyél akkor ingatlant? Ha nem akarsz hibázni, akkor 50-100 km-es körzetben ő legyen a legnagyobb város (legyen közigazgatási funkciói) és/vagy legyen tengerparton. E kikötések két dolgon alapszanak. A világ szolgáltatás alapúvá válik, az pedig a városokban van, valamint az emberek mindig fognak nyaralni. E két folyamatot szerencsére méri a statisztikai hivatal, így magad is meggyőződhetsz róla, hogy nem csak a te univerzumodban létezik. 🙂

Demográfia: egyik legfontosabb statisztika a környékről, Lecce lakossága pl. folyamatosan nő. Ez nagyon jót tesz az áraknak. 2018 óta nem volt jelentős árváltozás, de a lakásom környékén a legolcsóbb lakás jelenleg +35%-kal drágább, mint az enyém volt akkor. Nem mentek fel az árak ennyivel, egyszerűen az olcsóbbakat megvették. Ebben a negyedben, ahol a jelenlegi lakásom van, minden 5. utcára jut egy eladó lakás. Az egész negyedben fellelhető 3 db eladó használt lakás, 2 db “újépítésű” (10 éves) és a város legszélén vannak új beruházások, ahol található pár eladó lakás. Magyarul, nincs kínálat. E környéken mire egy lakást felújítasz és berendezed, eljutsz legalább 260.000 euroig, ami jelenleg 93.600.000 forint.

A saját döntésemről: a San Cataldo-i ingatlant azért (is) veszem, mert van egy tini lányom, aki csak akkor jön le, ha hozhatja a barátait is. Ezt megértem, ebben a korban válik le a családról, alakít ki kommunát magának. Felmerült bennem egy balatoni ingatlan is, hogy az nekik jó lesz nyárra, de azokon az árakon nem vagyok hajlandó vásárolni. Már többször mondtam a lányomnak, hogy veszek a közelben még egy lakást és itt lehetnek a barátaival, de ő nem akart élni ezzel a lehetőséggel, mert nem volt benne biztos, hogy lejönnének a barátai. Aztán úgy döntöttem veszek a környéken még egy lakást, mert jelenleg nagyon jó áron vannak. Hasznosítani mindenképpen tudom, mert airbnb-re felrakom, ha nem használja senki a családból. Itt is vannak olyan cégek, akik menedzselik mások ingatlanjait. Ez eddig az érzelmi része, a ráció fentebb a grafikonokon és az istat oldalán.

A megvásárolandó ingatlan (szerdán szerződünk, le van foglalózva)

A videón egy januári állapot látható, senki se akadjon ki emiatt az elhanyagolt állapot miatt. Tél van, nincs ott senki, én még nem láttam élőben az ingatlant (holnap tudok kimenni először). A videó alapján és a Google Earth-ön mért adatokkal az alábbi elképzelésünk van róla. Konyhát belenyitjuk a nappaliba. A nappaliból a szobák előszobájának ajtaját a konyha oldali falra rakjuk. Így képződik egy kanapéhely a bejárattal szemben, ami akár egy kinyitható ágy is lehet. A konyha-nappali egybenyitásával képződik egy több funkciós pult, ami munkapult és étkező asztal is lehet. A lakás belsőépítészetéhez igénybe veszem Szemerédi Beátát, aki nem csak rokonom, hanem évekig Milánóban élt, valamint ismeri a kivitelezőt Sergiot, dolgoztak is már együtt, továbbá Beáta velem ellentétben beszél olaszul. Ismeri a helyi boltokat, beszerzési helyeket. Nekik is van itt egy szép házuk Lecceben. Bea ötlete a tetőre egy fehérre festett pergola vitorlavászonnal, ezt a hátsó egyharmadba képzeli el, alá kanapéval és sütőhellyel. Az első részbe (tenger felé) pedig 4 db napágy kerülne. Az egész tető műfűvel lenne burkolva. Tennénk két pálmafát hatalmas nagy edényekbe. Már látom magam előtt az egészet: tetszik. 🙂

Árakról: vételár és az összes költségek átfogják lépni a 100.000 eurót, de reményem szerint nem lépik át a 115.000-et. Ebből a vételár 68.000 euró, illeték + közjegyző 4.900 euró.

Ezzel zárom soraimat, de egyben megnyitom az újabb évadot, immáron egy másik új szerzeménnyel. Végig fogom bloggolni a folyamatot, eseményeket. A felújítás májusig elkészül, utána egy berendezés és már kezdődhet is a nyár!

2 hozzászólás “Olaszországi ingatlanvásárlás S05E01” bejegyzéshez

  1. 260.000 EUR nálam 93.321.800 HUF és nem 126.000.000. Vagy hozzáadtad a 120.000 EUR-t is? Akkor már 136.393.400 lesz…

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.