Aki az S04-t hiányolja az ne keresse kérem. Nem volt mit mondanom. Minden ment szépen, ahogy anno elképzeltem. Nagyon jó döntés volt 2018-ban megvenni az első lakást itt Lecceben. E bejegyzésem apropója: ingatlanvásárlási szándékkal megint itt vagyok Pugliában. Ezúttal nem Lecceben, hanem a legközelebbi tengerparton San Cataldoban (Adriai oldalon) fogok vásárolni. Mielőtt belemennék a részletekbe, kicsit be szeretném mutatni az olasz ingatlanpiacot azoknak, akik nem ismerik.
Kezdjük az alábbi lakásárindex grafikonnal.
Mint láthatjuk 2007 szeptemberében volt történelmi csúcsán a lakásárindex. A grafikonon 2010=100%. 2013-2020 között Európában felrobbantak az ingatlanárak, kivéve egyetlen országot, aminek a neve: Olaszország
Érdekesen viselkedik az ember; amikor egy piacon stagnálás van, vagy áresés, az emberek nem szeretnek vásárolni. Amikor pedig van egy brutális növekedés, akkor gondolkodás nélkül vesznek mindent. Jelenleg ezt láthatjuk a hazai piacon. Meg vannak ijedve az inflációtól, emiatt áron felül olyan ingatlanokat is megvesznek, amit békeidőben ár alatt sem vennének meg.
Az otthoni helyzetet most úgy látom, hogy az MNB implicit a 350-360 Huf per Euro sávhoz van elköteleződve. Emiatt kénytelen lesz kamatprémiumot fizetni, hogy hűtse a fogyasztást. Jelenleg jó buli a kvázi kp., amit az ÁKK-nál tart az ember, mert a kamatok jobban fognak nőni, mint amit majd a tőzsde tud produkálni, valamint amennyire fognak nőni az ingatlanárak. Senkit se zavarjon meg az otthoni árnövekedés statisztikája, a motor jelenleg a vidék és az új építésű ingatlan. Mindenki aki abban hisz, hogy bármeddig emelkedhetnek az árak, az nézze meg a drágább városok GDP-jét és árait. Nézze meg, hogy az adott ország lakosságának milyen a megtakarítási rátája, ugyanis abból a pénzből fognak ingatlant venni, plusz az addigi bérlemény díjából. Vagy direktbe, vagy hitelen keresztül, de abból. Na de vissza Olaszországhoz:
Jelenleg az olaszországi ingatlanok -véleményem szerint- alulértékeltek. Az árindex grafikonján láthatjuk, hogy megindult valami. Mi is történik most? Megjelentek olyan állami transzferek, amelyeket mi magyarok már régebb óta ismerhetünk. Olyan felújítási programok érhetőek el a lakosságnál, mint a karbantartás jellegű felújítási program, vagy energetikai modernizálási program. Ezek jellemzően 50-110% között járulnak hozzá a költségekhez. Rossz hír ebben kedves nem olasz barátom, hogy aki nem olasz adóilletőségű (ne akarj az lenni), az nem fér hozzá ezekhez a programokhoz. A jó hír benne, hogy ha veszel ingatlant, elég esélyes hogy környezeted is megújuljon, nem csak az általad vett ingatlan. Ehhez az kell, hogy jó környéken vegyél ingatlant.
Mi a jó környék? Az a hely, ahol az ingatlanok (lakás) körbe vannak kerítve, a parkolás belül van megoldva. A lakások minimális mérete 120 nm, de nem csak a házban, hanem a környéken is. Ha legalább egy 100.000 fős várost néztél ki, akkor már az árakból is sejtheted mi a jó környék. Nem ökölszabály, de egy felújítandó ingatlant 120.000 euró alatt már szerintem nem tudsz venni. A felújítás itt délen olcsóbb, mint otthon Budapesten. Főleg az anyagok.
Mi a rossz környék? Már az autókból fogod látni. (Kivéve, ha idősek lakják. Emiatt ne az autó korát, hanem az állapotát nézd.) Rossz környék a kb. az otthoni lakótelepeknek megfelelő részek. Rossz állapotú ingatlanok, sűrű beépítés, szembetűnő szegénység, elhanyagoltság. Koszosak a közterek. Javaslom ingatlanválasztásnál legyen a barátod az Olasz Statisztikai hivatal honlapja. Nézegesd a bűnözési és a jövedelmi statisztikákat is.
Felejtsd el az 1 eurós ingatlanokat! Itt nem messze a Jón tenger partján fekszik Taranto. Egy város, ami egyszerre Eger és egyszerre Ózd. Történelmi, több ezer éves város. Az egyik legnagyobb munkáltató a csődbe ment acélmű volt. A legjobb utcákban egy nagyobb ingatlan 300.000 euró, de ugyanott van 1 euróért is. Nem kell senkinek, mert olyan költség rendbe hozni, ami nem éri meg. Műemlék, ezért évekig tart a felújítás engedélyezése. Ellentétben a vidékkel itt legalább értéknövekedést érsz el, még ha a költségeidet nem is fedezi az. Ha pedig az 1 eurós ingatlan vidéken van, akkor ennél egyszerűbben is kidobhatod a pénzed. A tortúra pont ugyanaz, mint a városban, de az értéknövekedés kb. nulla. Nem realizálható, max élvezhető, de az is korlátosan. Hétköznapi költséges dolgaid lesznek, mert semmilyen szolgáltatás nincs helyben. Kedves magyar barátom vennél-e Borsodban, vagy Nógrádban egy kiürült faluban ingatlant kötelező felújítással 1 euróért? Na ugye! Akkor ezt megbeszéltük. 🙂
Javaslom-e az olasz ingatlan vásárlását? Azoknak igen, akiknek e pénz, nem fog kelleni a következő 10 évben és itt tudnak lenni legalább 6 hetet évente, valamint számukra nem probléma ugyanott nyaralni minden évben. Nekem egy szép tenger attól, hogy máshol van az nem indít be utazásra. Ha olyan ember vagy aki tud örülni a jónak és nem keresi egész életében a jobbat (értsd: elégedetlen), akkor neked való ez az életforma. Javaslom az ingatlanvásárlást azoknak is, akik hozzám hasonlóan bár szívesen odavarázsolódnak más helyekre, de utálnak csomagolni annyira, hogy ez megöli számukra a nyaralás örömét. Ők velem együtt azzal, hogy van egy másik helyen ingatlanjuk, ettől a gondtól megszabadulnak/megszabadulhatnak. Na persze ez nem teljesen igaz, mert így is, hogy itt mindenünk megvan még ruhák is, egy megpakolt kisbusszal megyünk oda-vissza minden évben. Nálunk ez leginkább a gyerekeink fiatal kora miatt van. Az a cél, hogy kulcs+pénztárca és mehetünk, még várat magára pár évet. 🙂
Hol vegyél akkor ingatlant? Ha nem akarsz hibázni, akkor 50-100 km-es körzetben ő legyen a legnagyobb város (legyen közigazgatási funkciói) és/vagy legyen tengerparton. E kikötések két dolgon alapszanak. A világ szolgáltatás alapúvá válik, az pedig a városokban van, valamint az emberek mindig fognak nyaralni. E két folyamatot szerencsére méri a statisztikai hivatal, így magad is meggyőződhetsz róla, hogy nem csak a te univerzumodban létezik. 🙂
Demográfia: egyik legfontosabb statisztika a környékről, Lecce lakossága pl. folyamatosan nő. Ez nagyon jót tesz az áraknak. 2018 óta nem volt jelentős árváltozás, de a lakásom környékén a legolcsóbb lakás jelenleg +35%-kal drágább, mint az enyém volt akkor. Nem mentek fel az árak ennyivel, egyszerűen az olcsóbbakat megvették. Ebben a negyedben, ahol a jelenlegi lakásom van, minden 5. utcára jut egy eladó lakás. Az egész negyedben fellelhető 3 db eladó használt lakás, 2 db „újépítésű” (10 éves) és a város legszélén vannak új beruházások, ahol található pár eladó lakás. Magyarul, nincs kínálat. E környéken mire egy lakást felújítasz és berendezed, eljutsz legalább 260.000 euroig, ami jelenleg 93.600.000 forint.
A saját döntésemről: a San Cataldo-i ingatlant azért (is) veszem, mert van egy tini lányom, aki csak akkor jön le, ha hozhatja a barátait is. Ezt megértem, ebben a korban válik le a családról, alakít ki kommunát magának. Felmerült bennem egy balatoni ingatlan is, hogy az nekik jó lesz nyárra, de azokon az árakon nem vagyok hajlandó vásárolni. Már többször mondtam a lányomnak, hogy veszek a közelben még egy lakást és itt lehetnek a barátaival, de ő nem akart élni ezzel a lehetőséggel, mert nem volt benne biztos, hogy lejönnének a barátai. Aztán úgy döntöttem veszek a környéken még egy lakást, mert jelenleg nagyon jó áron vannak. Hasznosítani mindenképpen tudom, mert airbnb-re felrakom, ha nem használja senki a családból. Itt is vannak olyan cégek, akik menedzselik mások ingatlanjait. Ez eddig az érzelmi része, a ráció fentebb a grafikonokon és az istat oldalán.
A megvásárolandó ingatlan (szerdán szerződünk, le van foglalózva)
A videón egy januári állapot látható, senki se akadjon ki emiatt az elhanyagolt állapot miatt. Tél van, nincs ott senki, én még nem láttam élőben az ingatlant (holnap tudok kimenni először). A videó alapján és a Google Earth-ön mért adatokkal az alábbi elképzelésünk van róla. Konyhát belenyitjuk a nappaliba. A nappaliból a szobák előszobájának ajtaját a konyha oldali falra rakjuk. Így képződik egy kanapéhely a bejárattal szemben, ami akár egy kinyitható ágy is lehet. A konyha-nappali egybenyitásával képződik egy több funkciós pult, ami munkapult és étkező asztal is lehet. A lakás belsőépítészetéhez igénybe veszem Szemerédi Beátát, aki nem csak rokonom, hanem évekig Milánóban élt, valamint ismeri a kivitelezőt Sergiot, dolgoztak is már együtt, továbbá Beáta velem ellentétben beszél olaszul. Ismeri a helyi boltokat, beszerzési helyeket. Nekik is van itt egy szép házuk Lecceben. Bea ötlete a tetőre egy fehérre festett pergola vitorlavászonnal, ezt a hátsó egyharmadba képzeli el, alá kanapéval és sütőhellyel. Az első részbe (tenger felé) pedig 4 db napágy kerülne. Az egész tető műfűvel lenne burkolva. Tennénk két pálmafát hatalmas nagy edényekbe. Már látom magam előtt az egészet: tetszik. 🙂
Árakról: vételár és az összes költségek átfogják lépni a 100.000 eurót, de reményem szerint nem lépik át a 115.000-et. Ebből a vételár 68.000 euró, illeték + közjegyző 4.900 euró.
Ezzel zárom soraimat, de egyben megnyitom az újabb évadot, immáron egy másik új szerzeménnyel. Végig fogom bloggolni a folyamatot, eseményeket. A felújítás májusig elkészül, utána egy berendezés és már kezdődhet is a nyár!
Szia! Én most tervezem egy kis studiolakás vásárlást 30.000 euró környékén. Szerinted mennyi plusz költséggel kell számolnom, mire megkapom a kulcsot és a nevemre kerül teljesen (minden egyszeri díjat beleszámítva)? Főleg Airbnb-re vennem + ha van kedvem, akkor lejönni. Láttam 10 százalékos számítást is, meg olyat is, aki azt mondja, hogy 7000 euro. Azt azért sokallanám. Elolvastam a blogot végig, de az egyes tételek érdekelnénk, meg a számítási módszerük. Nyilván ez azért fontos, hogy tudjam, meddig nyújtózkodhatok. Ja és az is érdekelne, hogy ezeknek az adóknak meg illetékeknek a befizetésének mennyi a határideje.
Köszi szépen,
Gergő
Az anyag most is olcsóbb, mint itthon. A munkadíj kb ugyanaz. Szerintem 500 euro per nm alatt nincs felújítás ott sem. A festés és burkolatcsere az nem felújítás egy régi épületnél (kell villany és gépészet is). Ebben a postban a kommentünk felett szereplő lakás 125.000 euroban állt meg berendezve tavaly. Sajnos az ottani állami támogatások ott is megdobták az árakat.
Közjegyzőnél fizetsz vételárat, illetéket, előtte már jutalékot adsz az ingatlanosnak. Szóval mire a kulcs nálad, már nem tartozol senkinek. A következő január elsejével fogsz tartozni a helyi adókkal.
Nem tudom hol van az ingatlan, nem tudom milyen állapotban, így megtérülést becsülni nem tudok. Az árból ítélve kevésbé frekventált helyen. Ez nem jelenti azt, hogy nem eladható a történet elvonulóknak. Megjegyzem, hogy az olaszoknál is van internet, így ők is tolják az AirBnB-t. Sőt! Vannak ott is lakáskezelők. Csodák nincsenek, pénz alapon nem jársz ezzel jobban, mint bármely más befektetéssel, az AirBnB-be is a pénzt a munka hozza.
Felújítás szempontjából egy elhagyatott helyen lévő ingatlan rendebe rakása szerintem költségesebb lesz, mint egy városi.
Illeték a földhivatali nyilvántartott értékből számított hozam alapján történik (kataszteri rendszer, kb mint az aranykorona nálunk a földekre). Ez az érték kb mindenhol alacsonyabb, mint a vételár.
Itt van egy benchmarkingnak való:
https://www.immobiliare.it/annunci/107072477/
Tudom más árkategória, de ez szerintem ilyen célra nagyon jó. Van garázsa is, így a személy dolgok eltárolhatóak, amikor más lakja.
Mielőtt egy ilyen kalandba belevágsz nézz rá az órabéredre és számold ki, max mennyi időt foglalkozhatsz ezzel. Lehet az jön ki, hogy neked sem szabad.
ps.: A Reflexió blogomon (oldalt a link) van pár posztom ami a lakáskiadásról szól.
Igazából, ahogy korábban is írtad egy kommentben, ez a pénz nem hiányozna sehonnan, és kb ilyen nyaralónak venném, meg azért, hogy ez a pénz ne a bankban álljon, Airbnbből meg annyit hozzon h eltartsa magát. Viszonylag gyorsan el lehet oda jutni, Mégis a tengerparton van közvetlenül. Egyelőre még nyilván terv, de annyira már komoly, hogy április második felében megyünk ide ki egy hétre megnézni a lehetőségeket.
Köszi a részletes választ amúgy, engem főleg az érdekelne, hogy a vételáron felül milyen kötelező költségel lesznek, tudod, munkadíjak, adók ilyenek. Mivel te ugye nem olyan régen vetted, a hasonló értékű lakást, gondoltam, hogy ezeket számon tartod 🙂 Mert Magyarországon létezik egy pontos árszabás, ami alapján meg tudod nézni a közjegyzői díjakat, és akkor az annyi Zalaegerszegen meg Záhonyban is. Vagy meg tudod nezni, hogy mennyi illetéket kell fizetned egy 30 nm-es lakás után. Szal az ilyesmi adatok érdekelnek, hogy mekkora lakás fér bele az erre szánt összegbe úgy, hogy azok után még relatíve azonnal menyi plusz pénzt kell kifizetni. Pl mondjuk egy 35 ezer euros lakásnak ezek az azonnal helyben kötelezően kifizetett költségek beleférnek-e mondjuk 10 százlékba, vagy számoljak hússzal mondjuk.
Amúgy pl ezt néztem: https://www.idealista.it/immobile/26294629/
Elég olcsónak tűnik. Rájöttél mi az oka? Tippre a legközelebbi nagyváros távolsága lehet. Ha jól látom Ryanair Rimini + vonat/busz megoldás lehet, ha nem akarsz autóval menni. Ha esetleg azért olcsó, mert folyamatban van az árverezés, akkor elég meleg, mert ott is vannak Schadl-ek. Sőt! Mondjuk sokat liberalizáltak az árveréseken, ami ma már online. Ha nem ezer eurora kerek a hirdetett ingatlan kínálati ára, akkor az kb 100%, hogy egy árverés kiinduló ára. Megjegyzem teljesen megértem, hogy beleszerettél ebbe az ingatlanba, mert közel a part és nagyon szépnek tűnik, persze ez jellemző arra szakaszra, na meg nagyon vonzó az árazás.
Felújítási munka, ha van lokális vállalkozó, akkor kicsit olcsóbb lehet, mint a nagyobb városokban, de az anyag és annak szállítása meg drágább. Olcsóbb környéken a hozzáadott érték szorzója 1 alatti szokott lenni, szerintem ezt vedd figyelembe a döntésed során.
Felújításkor egy 40 év feletti ingatlannál esélyes a komplett gépészet és elektromosság cseréje. Én biztosan megcsinálnám, nem takarnám el az alumínium kábeleket és a rozsdás csöveket a falban. Nyolcvanas éveket jelölik meg építés évének, de ennek nézz utána, a csempe inkább hetvenes évek vége. Nem mintha számítana. kb minden szar (nem használhatatlanul az), szigetelés, nyílászáró, elektromosság és gépészet. Lényegében szerkezetig illene visszabontani egy rendes felújításnál. De! Mivel te nyaralónak akarod, simán tolható a Hollywoodi Rudiság, így csak eltakarni mindent, mondjuk LVT/SPC-vel és festékkel is elegendő lehet, hogy élhető/kiadható legyen. Ezt akár sajátkezűleg is meg lehet csinálni. Ez esetben kockáztatsz egy csőtörést, vagy elektromos tűzet. Ettől sem kell feltétlen félned, mert az esély relatív kicsi rá. Budapesten több olyan ház van, ahol a csövek százévesek, az elektromosság meg 60-70 éves.
Az ingatlanosnak/tulajdonosnak rendelkeznie kell a tulajdoni lappal, azon van a hozam, ami alapján már tudható a közjegyző díja (ami közjegyző díj + illeték egyben). Az egységes díjszabás itt is van, de az csak az egyik tényező, másik az ingatlan becsült hozama. San Cataldo-i ingatlanomnál emlékeim szerint (vissza kellene olvasnom) 5.000 euro volt, és nem volt ingatlanos, mert olyan ingatlanos cégtől vettem, aki árverésen vette. Becslésem, hogy 6.000-8.000 euro környékén lesz a birtokbavétel és vagyonszerzés költsége nálad is, amiben benne van a leutazás költsége (1-2 hét mire elintéződik, lehet kétszer mész le) az ingatlanos kb 1.000-1.500 euros jutaléka (a linkelt ingatlant elvileg magánszemély hirdeti) és a közjegyző is. Ha nem beszélsz olaszul, akkor ehhez még hozzájön a tolmács díja, ami dobhat a költségeken, mert vélhetően 150 km-ről fog jönni (nagyvárosi munka, hozzám Bariból jött). Amikor magánszem,élytől veszel, simán előfordulhat, hogy a balfaszsága miatt lesz több utad is a tranzakció miatt.
Az ingatlan fenntartásra 1.500-2.000 euro per év környékére számíts. Ebben benne van minden, legalább 2-3 hónap klíma/fűtés használat is, a helyi díjak is. A linkelt ingatlan havi közös költsége 70 euro, ami évi 840 és a méretéhez képest ez nem kevés. Ismerd meg a házköltségvetését, mennyire eladósodottak a többi lakók, van-e felújítási alap és van-e benne pénz. Ha a lakók egy része nem fizet, akkor a többieket terheli a költség, ha akarnak pl.: vizet (jellemzően almérő van).
Ohh van pár nagyon hasznos dolog ebben, úgyhogy nagyon köszi. Az árveréses ingatlanokat eleve ki is zártam, abban bele se kezdek, de akkor szerinted van olyan is, hogy árveréses, de akkor előbb el akarja adni, hogy kifizesse a tartozást? Erre msajd mindenképp rá fogok kérdezni. Egyébként ezen a környéken 40 körül elég sok jóak tűnő lakás van pl ez is, bár ez a sok hozzájövő költséggel már meghaladja a keretemet: https://www.idealista.it/en/immobile/27894964/
Korábban írtál arról magyar-olasz ügyvéd cégről, szted őket érdemes lenne felkérnem? Elvileg van olaszul jól beszélő ismerősőm, ő tud nekem majd segíteni, ha megyünk megnézni a lakásokat. Magánszemélytől egyszerűbb és olcsób is megvenni a lakást, ha jól gondolom. Vagy?
Ha ilyen kicsivel drágábban ennyivel jobbat kapsz, akkor szerintem még gyűjts vagy kérj kölcsön, mert jobban jársz. Olasz_magyar ügyvéd pénzkidobás. Én már kidobtam ezt helyetted. Nagy alkura ne számíts, max 5-10%-ra, jól vannak árazva az ingatlanok Olaszországban. Nem tudom előnye a magánszemély.
Köszi a választ. Itthoni lakásaim nem adnám ki mert nem akarok kiköltözni egyelőre, viszont nyaralashoz bármikor jól jöhet. 60-70 ezer EU körül kapsz stúdió lakásokat 30-35m2 ami egy kis apartmannak megfelel. Menj fel pl a bookingra nyári szezonban napi 150-200Eu alatt nem találsz apartmant 3-4 főig de még szeptemberben is 100 körül mozog. Közel van Magyarország nyugati részéhez relatív és rengeteg magyar jár ki. Vannak erre szakosodott cégek akik a vendégek után kitakarítanak. Ennek még nem jártam utána mennyi lehet a díja. Sokat járom a világot sok olyan helyen szálltam már meg ahol senkivel nem találkoztam csak 1 kódot kellett beutnom egy dobozba és már nálam is volt a kulcs. Nyilván a lényeg a menedzselés van. Amit még szerettem volna kérdezni hogy mennyi illetéke a lakasvasarlasnak kint?
Ha egy évvel hamarabb foglalják le, akkor nem ezek az árak vannak. Ne számíts 100%-os kiadásra, csak mondjuk 60%-ra.
Utoljára vásárolt lakásomra, mint második lakásra vagy, mint nem rezidensként történő vásárlásra 5.000 eurot fizettem közjegyző+illeték, ebből szerintem a közjegyző része 1.500 és a maradék az illeték. A vételár 68.000 euro volt, de nem ez számít, hanem a nyilvántartott kataszteri érték. Ez egy hozamalapú számítás a jószágra, ami alapján számolják az illetéket.
Amit leírtál jól hangzik. Eddig az láttam otthon, hogy leginkább ebből munkával lehet pénzt csinálni, ha minden outsourcing, akkor a profit is az lesz.
Üdv Bibioneban gondolkodom lakasvasarlason. Elsosorban kiadasra. Te ajánlanád? Köszi
Csak kiadásra vennéd? Mik a költségei? Milyen bevétel várható legrosszabb esetben?
Ha te is laknál benne, akkor egy kérdés: a magyarországi ingatlanodat kiadod addig, amíg nem vagy itthon?
Nekem nem működne az, hogy azt a lakást amit használok ki is adjam. Szerintem ehhez nekem egy dedikáltan erre a célra vett ingatlan lenne a megfelelő.
Magában az ingatlanhasznosításban nem látok nagy üzletet távolról menedzselve. De mondd a számokat és nézzük meg! Hogyan lenne kiadva? Ki menedzselné? Milyen költségek vannak?
260.000 EUR nálam 93.321.800 HUF és nem 126.000.000. Vagy hozzáadtad a 120.000 EUR-t is? Akkor már 136.393.400 lesz…
Köszönöm, valóban elszámoltam. 90m+36m helyett 90m +3.6m