Olaszországi ingatlanvásárlás S05E06

Az alábbi bejegyzést egy másik blogomba írtam 2022.04.01.-i dátummal:

Ennyibe kerül most az építőipar ma Magyarországon:

Lakásfelújítás anyaggal együtt: 300e per nm 
Építés anyaggal együtt: 600e per nm (350++ nm esetén)

Egyik ismerősöm most kapott több generálkivitelezőtől árakat, egy ~200 nm irodára (II. kerület). A legjobb ajánlat bruttó 1 milla per nm volt. Saját telekre, saját beruházás. Nála, ha majd mindent visszaosztunk, saját beruházásban is eléri a projekt a 2 milliót per nm.
Egy másik belsőépítész ismerős mondta, hogy 200e-től indul náluk a felújítás, ami kizárólag burkolatcseréből áll és a gépészetből (ami nem a teljes), nincs benne nyílászárócsere, falmozgatás. Ők jövő tavasz előtt nem tudnak időpontot adni.

Eközben az új ház kínálat (II. és XII. kerületben):
https://ingatlan.com/szukites/elado+haz+uj-epitesu+csaladi-haz+ii-ker+xii-ker+ar-szerint
Amellett, hogy kb nincs, még nagyon drága is. Oké a legolcsóbb telek (700 nm) + kerítés + tereprendezés kb 150 milla.
Ha ezeket az árakat nézi az ember és ilyen igénye van, akkor kb az jön ki, hogy nem érdemes itthon maradni. A világban sok remek hely van, ahol ennyi pénzből sokkal jobb élet teremthető meg.

Eközben érdemes tudni, hogy az ingatlantranzakciók több, mint felében van hitelpénz is. A befektetői kedv lomha, mert kiadással már nincs értelmezhető hozam, árnövekedésre pedig kevésbé lehet számítani. Jelenleg még megy a kamatstop és a kilakoltatási moratórium. Azt gondolom az árak elértek egy fájdalomküszöböt már régen, de az állami transzferek és az olcsó hitelek az embereket vásárlásra motiválják. Ők nem az árakat nézik, hanem a havi költségeiket. Akik az árakat nézik, mert számukra nem létszükséges a vásárlás valamint kp-s vevők, ma már nem vásárolnak befektetési céllal. Kivéve, ha az inflációs félelmeik nagyok. Nekem nem nagyok, mert nem érdekel mennyibe kerül a paradicsom, az érdekel mennyibe kerül az ingatlan. Ugye a fák nem nőnek az égig, és a világban számos példa van arra, hogy ha eléri a  piac az egyensúlyi állapotát, akkor hosszú távon oldalazás van az ingatlanpiacon. Csak az én életemben ezt már kétszer is átéltem. Egyik időszak 10 évig tartott és a másik is kb 5-8. Ilyen időszakokban  a kivitelezők arra panaszkodtak, hogy évekkel ezelőtti árakon dolgoznak. Én erre számítok. Hatalmas oldalazásra, miközben van egy nagyobb infláció (6++ %).

Megemlítenék egy konstrukciót amiben lehet ráció. Ha céged van, ami termel pénzt és hitelképes vagy, akkor csak fel kell venned a szálláshely szolgáltatást, valamint a KAVOSZ-os hitelt és már vehetsz is lakást. Ebben az esetben 10 évig tartod a lakást és üzemelteted pl Airbnb. Ennél a konstrukciónál érdemes ÁFA mentes tevékenységként megjelölni az ingatlan hasznosítást. Úgy hallottam ilyen esetben kb 25% az elvárt beugró, vagyis a negyedárhoz viszonyított hozam már nem is olyan rossz. Kérdés az, hogy milyen ára lesz az ingatlannak 10 év múlva? Ha azt vallod, hogy inflációt simán hozza, akkor neked talán még jó is lehet. Ide kívánkozik az a trend is, hogy a jövő turistája inkább a lakást bérel majd, mint szállodába menne. Egyszerűen annyira meg fog drágulni a szállodai szolgáltatás és a vendéglátás, hogy sokan onnan (is) kiárazódnak majd. Ez a trend a népszerű helyeken kevésbé hoz árcsökkenést, mert nem a lakosság megtakarítása fog számítani, hanem a megtérülés.

btw: Miután Olaszországban is megjelentek az állami transzferek az építőiparban, így ott is megugrottak az árak. Ott szinte azonnal kb 250%-ra (hosszú ideje nem volt áremelés).  Az újabb lakásomra 300e per nm anyag nélküli árat kaptam felújításra ott, miközben 4 évvel ezelőtt 130e hufból jött ki ugyanez, anyaggal együtt. A kivitelező  arra sem méltat, hogy részletezze az árat. Kell vagy nem kell. Nem kell. Hogyan lehetne így e mellé fizetési ütemezést tenni?

Jelenleg ott tartok, hogy annyira bassza az agyam ez az ár, és amúgy is régóta kedvem lenne saját kezűleg megcsinálni egy ilyen teljes felújítást, hogy hajlok arra: belevágok.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.